Риски при купле-продаже недвижимости

Сделки с недвижимостью требуют более детального подхода к их юридической стороне, поэтому прежде чем совершать какие-либо действия с объектами недвижимости оцените все риски, с которыми вы можете столкнуться.

Любая сделка с недвижимостью на вторичном рынке или в новостройке, будь то квартира, земельный участок или дом, за наличные средства или с привлечением кредитных средств,  относится к числу довольно сложных и рискованных операций. Значительная финансовая ценность объектов недвижимости создает все необходимые условия для совершения всевозможных махинаций и уловок, к которым прибегают не чистые на руку продавцы и посредники. 

 В связи, с чем операции с недвижимостью зачастую могут привести к негативным последствиям, убыткам и разочарованиям. Однако наступление негативных последствий или оспаривание результатов сделки возможны также и по причине незнания норм законодательства, неправильного оформления договоров, правовой неграмотности или некорректных действий заинтересованных лиц. Да и просто из-за отсутствия навыков и элементарных познаний в данной сфере.

 Самая распространенная операция с объектами недвижимости – это купля-продажа. Квартиры, дома, участки, нежилые помещения ежедневно продаются и покупаются. Каждому участнику сделки необходимо иметь представление о некоторых нюансах правоотношений в сфере недвижимости.
 Покупатель является наиболее уязвимой стороной сделки купли-продажи, т.к. он может купить объект с юридическими обременениями, дефектами и прочими проблемами и рассчитывать на возврат денег, уплаченных за недвижимость, будет намного сложнее, чем на возврат недвижимости продавцу. Продавец недвижимости также рискует, и своим имуществом, и своими деньгами.
 Если Вы решили приобрести квартиру в новостройке – Вы можете столкнуться с рисками при покупке квартиры на первичном рынке, но и на вторичном рынке присутствуют свои риски.

Какие «подводные камни» Вас ожидают при купле-продаже недвижимости – цель данной публикации. Остановимся на наиболее распространенных рисках при сделках купли-продажи.

Риск признания сделки незаключенной и риск признания сделки недействительной по основаниям,  указанным в Гражданском кодексе РФ.

ПРИМЕР 1. Покупатель приобретает у продавца квартиру по стоимости до 1 миллиона рублей. Сделка прошла, деньги получены, новый собственник въезжает с семьей в приобретенное жилье. Проходит два месяца, денежные средства, полученные продавцом от сделки, потрачены. Бывший собственник обращается в суд с иском о признании сделки недействительной на основании того, что на момент ее совершения не отдавал отчет своим действиям при продаже его единственного жилья, т.к. злоупотреблял спиртными напитками. Более того, даже не хотел этого. После назначения судом экспертизы, которая подтвердит сомнительность поведения продавца в момент сделки, исковые требования о признании договора купли-продажи недействительным будут удовлетворены, что подтверждает право собственности за продавцом. При этом суд обязывает его возвратить полученные от сделки деньги. Продавец возвращает покупателю деньги в размере, указанном в договоре, а именно до 1 миллиона рублей.

 При этом необходимо понимать, что в случаях признания договора незаключенным или недействительным покупатель столкнется с тем, что доказать факт уплаты денег в большем размере, чем указано в договоре, и истребовать их будет весьма затруднительно. Отсюда возникают Риски, связанные с неофициальной оплатой цены. Цена – это существенное условие договора купли-продажи недвижимости, а, следовательно, именно та цена, которая указана в договоре и является официальной.

 Часто недооцениваются риски приобретения недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов.

ПРИМЕР 2. Продажа квартиры лицом, состоящим в браке, без предъявления нотариально заверенного согласия другого супруга на сделку.

 По Семейному кодексу имущество, нажитое в браке, является общей собственностью супругов, даже если зарегистрировано на одного из них. При разводе бывшие супруги сразу не определяют судьбу недвижимого имущества. Поэтому, недвижимость, по документам принадлежащая только одному из супругов, к тому же уже не находящемуся в браке, на самом деле может являться совместной собственностью супругов и распоряжаться ей можно только при согласии обоих супругов (пусть даже бывших). Супруг, чье мнение не было учтено, вправе потребовать признания сделки недействительной.

           Риск расторжения договора купли-продажи в связи с неисполнением или нарушением условий договора одной из сторон сделки.

ПРИМЕР 3. Продавец и покупатель договорились по всем моментам сделки и заключили договор купли-продажи квартиры. Продавец дал покупателю гарантию, что на квартиру не существует никаких обременений, на неё больше никто не может претендовать, она не находится в залоге и прочее. В тоже время на момент подписания договора, в квартире прописан и сам продавец, и его родственники. По условиям договора они подают документы на снятие с регистрационного учета в течение трех дней после подписания договора купли-продажи. Договор и соответствующие документы подаются в регистрационную палату, срок окончания регистрации перехода права подходит к концу и выясняется, что условия по снятию с регистрационного учета продавцом не исполнено. Покупатель расторгает сделку в связи с неисполнением продавцом своих обязательств.

ПРИМЕР 4. По договору купли-продажи гаража покупатель обязуется оплатить стоимость гаража до передачи ему недвижимости. Передача гаража по условиям договора производится по передаточному акту после регистрации смены собственника и оплаты стоимости гаражи. Неисполнение покупателем своего обязательства по оплате в полном объеме до момента перехода права собственности позволило продавцу применить правило о встречном исполнении обязательств, т.е. не производить передачу гаража до поступления денег от покупателя, а также отказаться от исполнения своих обязательств и расторгнуть договор.

 Факт принятия покупателем объекта приводит к риску приобретения недвижимости ненадлежащего качества, в том числе, со скрытыми недостатками, с незаконно проведенными перепланировками.

       Риск уклонения одной из сторон сделки от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности.

 В данной ситуации каждая из сторон вправе обратиться в суд за защитой своих интересов с иском о признании права собственности на спорный объект или с иском о регистрации права собственности.

ПРИМЕР 5. После сдачи документов на регистрацию продавец объекта недвижимости пишет заявление об отказе от государственной регистрации, требуя от покупателя дополнительной платы.
Такие ситуации происходят, когда оплата объекта производится непосредственно перед сдачей документов на государственную регистрацию.

 Также при осуществлении регистрации Вы рискуете получить в регистрирующем органе приостановку или отказ в государственной регистрации перехода права собственности. Как правило, регистратор принимает подобные решения в связи с допущенными в договоре купле-продаже ошибками или из-за не предоставления полного комплекта документов для регистрации.

Риски, связанные с нарушениями, допущенными при предыдущих сделках с недвижимостью. Риск истребования имущества.

 Всегда существуют риски признания нелегитимными предыдущих сделок, что может повлечь изъятие у покупателя приобретенной недвижимости. Чем больше операций с объектом совершалось до Вас, тем больше риск недействительности каких-либо сделок или действий, способных повлечь изъятие объекта из Вашей собственности даже после процедуры государственной регистрации недвижимости за Вами.

ПРИМЕР 6. Земельный участок и расположенный на нем дом продаются после получения по наследованию одним из наследников. Впоследствии объект неоднократно перепродается, в результате чего собственником становится другое лицо, которое не знало и не могло знать о ничтожности сделки, подтверждающей право собственности одного из предшествующих продавцов. Спустя несколько лет возникает другой наследник, который узнает о продаже участка с домом своей любимой бабушки и предъявляет свои законные требования к данной недвижимости, путем подачи искового заявления к нынешнему собственнику об истребовании объекта из чужого незаконного владения. Иск удовлетворяется, несмотря на то, что нынешний собственник является добросовестным приобретателем.

      Риски, вытекающие из прав пользования недвижимостью, которые существуют на основании закона или договора у третьих лиц. Риск ограничений в использовании объекта.

 Приобретая недвижимость Вы не застрахованы от сокрытия продавцом информации об обременениях в отношении объекта, о риске возможного ареста недвижимости судом или судебным приставом-исполнителем по требованиям третьих лиц, ограничениях в использовании недвижимостью.

 К данным рискам можно отнести, например, случаи, когда право пользования недвижимым имуществом не утрачивалось: отказ от участия в приватизации, завещательный отказ, условия о пожизненном пользовании недвижимым имуществом бывшими собственниками, которые содержались в предыдущих договорах, случаи, когда граждан признавали умершими или наниматель жилого помещения, в связи с осуждением снят с регистрационного учета по месту жительства в муниципальной (приватизированной) квартире.

Риски при совершении сделок с использованием доверенностей. В сфере недвижимости часто сделки заключаются представителем одной из сторон, действующим на основании доверенностей.

Пример 7. Представитель, действующий по доверенности, подписывает договор купли-продажи и с покупателем сдает его в регистрационную палату, в период государственной регистрации собственник производит отмену выданной доверенности и сообщает об этом в орган, осуществляющий государственную регистрацию. Регистрирующий орган отказывает в государственной регистрации.
 Возникает ситуация, при которой покупатель остается и без объекта недвижимости (в регистрации права собственности отказано), и без денег (в случае, если деньги передавались при подписании договора).

 Если сделка совершена по действительной доверенности, и представитель при этом не вышел за рамки предоставленных полномочий, то каких-либо проблем, скорее всего, не будет. Но встречаются случаи, когда лица, выдавшего доверенность, на момент совершения сделки уже не было в живых, доверенность была недействительна или полномочия были ограничены.

 Естественно, что в рамках данной публикации у нас не получилось подготовить исчерпывающий перечень всех возможных рисков. И в завершении всего вышеуказанного советуем Вам ответственно подходить к заключению такой крупной сделки, как купля-продажа недвижимости. Чтобы избежать нежелательных последствий, в первую очередь будьте предельно внимательными при составлении договора, особенно обращайте внимание на сроки, условия передачи недвижимости и денежных средств за нее, обязанности и ответственность сторон.

 Очевидно, что не каждый гражданин разбирается в юридических тонкостях операций с недвижимостью, обладает специальными знаниями в специфике сделок и имеет опыт ведения подобных дел. Соблюдение определенных правил поможет свести к минимуму риски, возможные при совершении сделок с недвижимостью. Лицу, желающему в максимальной степени снизить или избежать последствий от рисков при совершении сделки с недвижимостью, требуется юридическая помощь.
 Если Вам необходима такая помощь, и Вы решили получить юридическое сопровождение сделки с недвижимостью тем самым минимизировать наступление неблагоприятных последствий – специалисты Компании «СОВЕТНИК-ПЛЮС» помогут Вам в этом.

 Ознакомиться с юридическими услугами компании «СОВЕТНИК-ПЛЮС» по сопровождению сделок с недвижимостью Вы можете здесь: http://sovetnik-plus.ru/nedvizhimost/soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostyu

Tags: Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью Купля - продажа недвижимости Недвижимость